FOCUS online: Frau Weber, die EZB hat die Leitzinsen am Donnerstag auf 2,5 Prozent gesenkt. Warum steigen dann die Konditionen für Baufinanzierungen?

Birgit Weber: Der Leitzins wird von der Zentralbank festgelegt und dient als Orientierung für die kurzfristigen Zinsen. Er hat in der Regel auch eine Signalwirkung für die Wirtschaft und das Zinsniveau.

Diese Signalwirkung blieb diesmal für den Rentenmarkt (Refinanzierung von Immobilienkrediten) völlig aus, denn einen Tag zuvor hatten die Union und SPD ein gigantisches Finanzpaket mit Milliarden neuer Schulden angekündigt. Dies führte am Mittwoch zum höchsten Zinsanstieg seit der deutschen Wiedervereinigung 1990.

Ist das logisch?

Weber: Ja. Aufgrund der gestiegenen Nachfrage am Kapitalmarkt nach neuen Bundesanleihen wird mit einem starken Anstieg der Renditen gerechnet. Zehnjährige Bundesanleihen gelten als richtungsweisend, ihre Rendite wirkt sich auf andere Zinsen aus, auch auf die Bauzinsen. Wichtig zu wissen: Mitte Dezember 2024 hatten wir die gleiche Situation, die Leitzinssenkung und gleichzeitig einen Anstieg der Renditen für langfristige Anleihen um ca. 0,5 Prozent innerhalb von 4 Wochen. Der Zinsmarkt ist derzeit sehr volatil und nervös, wir merken, dass die Banken sehr schnell Zinserhöhungen und Zinssenkungen sehr langsam weitergeben. 

Was raten Sie, wenn jemand ein Haus oder eine Wohnung kaufen will? Jetzt schnell noch die Zinsen sichern, obwohl die EZB die Leitzinsen noch auf zwei Prozent in diesem Jahr senken dürfte? 

Weber: Der Leitzins hat sich von den langfristigen Zinsen völlig abgekoppelt, so dass die Signalwirkung für Wirtschaft und Banken für die langfristigen Zinsen nicht mehr gegeben ist. Die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen ist für Kunden heute kaum noch einzuschätzen.

Und das heißt? Kaufen oder nicht?

Weber: Moment. Ich bin der Meinung, dass der Kauf einer Immobilie nicht nur von einem Zinssatz abhängig gemacht werden sollte. Das monatliche Gesamtpaket, also Bankrate, monatliche Nebenkosten sowie Instandhaltungsrücklagen ist für den Kunden entscheidend. Hier spielen viele Faktoren eine Rolle:

1. Höhe der Gesamtkosten (Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Modernisierung)
2. Höhe des Eigenkapitaleinsatzes
3. Höhe der Tilgung
4. Einbau von Förderdarlehen
5. Zuschüsse
6. Dauer der Zinsbindung
7. Energieklasse

Aufgrund der Mietpreisentwicklung und des Mangels an Mietwohnungen ist der Kauf einer Immobilie für viele meiner Kunden oft die einzige Möglichkeit. 

Würden Sie derzeit ein Forward-Darlehen empfehlen, bei dem sich der Kunde schon jetzt den Zinssatz sichert, wenn er die Baufinanzierung zum Stichtag X benötigt? 

Weber: Das lässt sich pauschal nicht sagen. Wir haben unsere Kunden, deren Zinsbindung bis 2026 ausläuft, bis Anfang 2022 auf die Möglichkeit eines Forward-Darlehens angesprochen. Daher haben wir derzeit nur wenige Kunden, deren Zinsbindung in den nächsten zwölf Monaten ausläuft. Dennoch führen wir immer wieder Gespräche mit unseren Kunden, deren Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft.

Anhand aktueller Forward-Angebote versuchen wir, mit dem Kunden das Für und Wider des Abschlusses eines Forward-Darlehens individuell auf seine Situation abgestimmt zu erörtern. Wir schreiben unsere Kunden immer zum Jahresende an und erinnern an die Sondertilgungsmöglichkeiten. Ich denke, Sondertilgungen sind ein wichtiges Instrument, um die monatliche Anschlussrate für die Prolongation in einem moderaten Bereich zu halten.

Gibt es einen Trick, um gute Konditionen zu bekommen? Oder anders gefragt: Wie bereite ich mich optimal vor, um möglichst günstig zu finanzieren?

Weber: Die Höhe des Zinssatzes hängt von vielen Faktoren ab, einer der wichtigsten ist die Höhe des Eigenkapitals. Manche Banken geben Rabatte für Energieausweise bis Energieklasse C, im Gegenzug gibt es aber auch schon Banken, die ein Objekt mit Energieklasse H nicht mehr finanzieren. Ich denke, in Zukunft wird die Energieklasse eines Hauses ein immer wichtigerer Faktor werden.

Insgesamt ist eine sehr individuelle Beratung das Wichtigste, um zu sehen, welche Komponente Zinsrabatte bringt. Eine gute Vorbereitung ist, uns bestehende Verträge wie Bausparverträge, Riester und Versicherungen zur Verfügung zu stellen. Wir schauen, ob man die bestehenden Produkte einbinden kann. Außerdem sollte man für sich ermitteln, wie hoch die zukünftigen Ausgaben für die Baufinanzierungsrate, die monatlichen Nebenkosten und die Rücklagen sein dürfen. Hinzu ist wichtig zu ermitteln, ob Veränderungen beim Einkommen anstehen bzw. wie das Einkommen im Rentenalter aussieht.

Die Zinsen sind die eine Seite der Medaille, die Kaufpreise die andere: Wie sehen Sie generell das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage? Haben sich die Preise inzwischen auf einem Niveau eingependelt, das Sie als ausgewogen bezeichnen würden? 

Weber: Die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum steigt seit Ende 2023 aufgrund des Wohnungsmangels kontinuierlich an. Die Mieten klettern und es wird kaum neu gebaut. Deshalb sehen wir auch einen Anstieg der Kaufpreise, hier würde ich sagen, wir sind schon fast wieder auf dem Kaufpreisniveau von 2018/19, als die Zinsen unter zwei Prozent lagen. Die Einkommen sind zwar gestiegen, aber auch die Lebenshaltungskosten.

Das Verhältnis Kaufpreis zu Zinsen macht es für die Kunden definitiv teurer als in den Jahren vor 2022. Auch die Kapitalanleger kaufen wieder, aufgrund der gesunkenen Anlagerenditen. Wie sich dieser Markt entwickelt, wenn das Zinsniveau weiter steigt, ist fraglich.

Wie geht es weiter? Steigt in diesem Jahr eher die Nachfrage nach Immobilien oder das Angebot?

Weber: Es wird kaum neu gebaut, weder im Einfamilienhausbereich noch im Geschosswohnungsbau. Von meinen Kunden höre ich oft, dass nicht viel „Neues“ angeboten wird, das stimmt aus meiner Sicht, die „guten“ Objekte gehen schnell weg und in der Regel fast zum Exposépreis. Die Anzahl der Objekte, die gar nicht in den gängigen Portalen auftauchen, wird zunehmen, da die Makler die Objekte vorgemerkten Kunden anbieten oder von privat verkauft werden. Deshalb denke ich, dass die Preise in den nächsten Monaten auch bei steigenden Zinsen nicht merklich fallen werden. 

Wie kann der Staat unterstützen oder was müsste er dringend tun?

Weber: Viele Fördermittel der öffentlichen Hand sind unpraktikabel und marktfremd. Ein gutes Beispiel sind die KfW-Mittel „Junge Familien“ 300 und 308, deren Bedingungen und Kriterien trotz Nachbesserung völlig am Markt vorbeigehen. Diese Darlehen werden praktisch nicht nachgefragt. Viele Förderungen sind vom Ansatz her gut, aber in der Umsetzung viel zu kompliziert. Ein Beispiel aus meinem Kundenkreis: Eine junge Familie hat in unserer Region eine gebrauchte Doppelhaushälfte aus den 70er Jahren gekauft. Der Förderantrag über die Gemeinde kann noch nicht gestellt werden, da die neuen Richtlinien für 2025 noch nicht vorliegen - und wir haben März! Dieser muss aber vor der Beurkundung des Kaufvertrages gestellt werden. Die Familie möchte neben umfangreichen Renovierungsarbeiten die Heizung auf eine Wärmepumpe umstellen, der BAFA-Antrag wurde gestellt. Statt des erwarteten Zuschusses von 55 Prozent gab es nur 30 Prozent, da die Familie dort noch nicht registriert war. Und das ist nur ein Beispiel.

Und allgemein?

Weber: Der Staat muss selbst wieder bezahlbaren Wohnraum schaffen und vermieten, nachdem er über die Jahre sein eigenes Immobilienvermögen privatisiert hat. Zudem müssen die Bauauflagen beim Neubau gesenkt werden, Baukosten über 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen sich nicht. Zudem sind die Kaufnebenkosten zu hoch. Ich bin auch dafür, die Grunderwerbsteuer bundesweit zu vereinheitlichen. Und was Kapitalanleger angeht: Kappungsgrenzen, Mietpreisbremse, Mietrecht schrecken immer mehr Kaufwillige ab.

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