Offene Immobilienfonds wurde einmal als eine der sichersten Anlageklassen für Privatanleger angepriesen. Viele Banken empfahlen sie ihren Kunden sogar als Alternative zum Festgeldkonto, wenn es um höhere Summen ging. Das erklärt, warum deutsche Anleger nach Angaben des Analysehauses Scope mittlerweile rund 130 Milliarden Euro in solchen Fonds geparkt haben.

Doch die Sachlage hat sich geändert: Offene Immobilienfonds sind heutzutage nicht nur unflexibel und vergleichsweise niedrig verzinst. Sie sind auch riskant – auch wenn das viele Anleger noch gar nicht mitbekommen haben dürften.

Ein Jahr Wartezeit bei Kündigung der Fondsanteile

Die, die es gemerkt haben, wandern bereits in Scharen ab: Im Jahr 2024 zogen Anleger nach Angaben des Research-Hauses Barkow Consulting insgesamt 5,9 Milliarden Euro aus den Fonds ab, allein im Dezember waren es 611 Millionen Euro.

Das wiegt umso schwerer, als dass es für Anleger gar nicht so leicht ist, sich von ihren Fondsanteilen zu verabschieden: Wer sie nicht an der Börse weiterverkauft, sondern kündigen möchte, muss dies der Fondsgesellschaft ein Jahr vorher ankündigen - und die Anteile zu diesem Zeitpunkt mindestens zwei Jahre besessen haben. Das bedeutet: Die wahre Abwanderungswelle begann schon 2023 – die aktuellen Zahlen zeigen lediglich den Vollzug nach Ablauf der Wartezeit.

Zu all diesen Nachteilen kommt jetzt noch ein entscheidender hinzu: Die Kurse der Fondsanteile sinken seit Monaten – nur wissen das viele Anleger noch gar nicht. Denn die offiziellen Kursstellungen der ausgebenden Fondsgesellschaften zeigen weiterhin einen Wertanstieg. Am Zweitmarkt dagegen, also an den Regionalbörsen in Hamburg, Frankfurt oder München, notieren dieselben Fonds teilweise 20 Prozent tiefer.

Warum verkaufen Anleger offene Immobilienfonds?

Die Rendite

Offene Immobilienfonds waren noch nie Rendite-Turbos. Große Flaggschiffe wie der „Hausinvest“ der Commerzbank-Tochter Commerz Real schaffen selten mehr als zwei bis 2,5 Prozent Rendite im Jahr. Über die vergangene fünf Jahre waren es beim „Hausinvest“ insgesamt 11,3 Prozent. Bedenkt man, dass solche Fonds auch noch einen Ausgabeaufschlag bis zu fünf Prozent verlangen, dauert es mindestens zwei Jahre, bevor Anleger überhaupt im Plus sind.

Da die Zinsen auf Tages- und Festgeldkonten mittlerweile gestiegen sind, erscheinen die erzielbaren Fondsrenditen im Vergleich dazu eher mickrig.

Die Sicherheit

Immobilien gelten gemeinhin als sichere Anlageform, mit den steigenden Mieten stiegen üblicherweise auch die Preise. Und als die Zinsen niedrig waren und sich mehr Menschen eine Immobilie leisten konnten, explodierten die Immobilienpreise geradezu.

Für alle, die sich kein eigenes Haus, keine Wohnung oder gar ein vermietetes Objekt leisten konnten, erschien es umso interessanter, sich mit einem Bruchteil des Geldes an offenen Immobilienfonds zu beteiligen, um an den steigenden Immobilienpreisen mitzuverdienen.

Doch die wenigsten dieser Fonds investieren in Wohnimmobilien, deren Preise – selbst in einer Rezession – wenig schwanken. Den Großteil der Portfolien machen in der Regel Gewerbeimmobilien aus. Und deren Preise fielen in den vergangenen Jahren zum Teil beträchtlich. 

Das Sterben im stationären Einzelhandel führt weltweit zu leerstehenden Ladengeschäften, nur noch teilweise belegten Einkaufszentren und betrifft sogar manche Lager- und Logistikimmobilien. Der Trend zum Home- oder Flex-Office hat vielerorts den Bedarf an Büroflächen verringert. Und über allem schwebt das Damoklesschwert der Energieeffizienz. Wegen hoher Heizkosten finden vor allem Bürogebäude aus den 70er und 80er Jahren kaum noch neue Mieter oder müssen für Unsummen energetisch saniert werden.

Hinzu kommen die gestiegenen Zinsen, die die Monatsraten für alle Immobilien-Investoren in die Höhe treiben, die auf Kredit gekauft hatten. Auch viele Immobilienentwickler und -projektierer können diese Zusatzlast nicht mehr stemmen. Die Pleite der Signa-Gruppe war nur die Spitze des Eisbergs. Wenn solche Schieflagen zu Notverkäufen führen, drücken diese das gesamte Preisniveau im Markt.

Abschreibungen gestreckt

Die Branche hat ihre Probleme bislang gut verschleiert. In den Kursen der Fonds, die die Fondsgesellschaften in die Schaufenster der Banken stellen, ist diese Entwicklung nicht sichtbar. Wie an der Schnur gezogen bewegen sich die Kurscharts nach oben, allenfalls unterbrochen von den Ausschüttungstagen. Das liegt daran, dass Immobilien, anders als etwa Aktien an der Börse, nicht täglich gehandelt werden. Viele Objekte sind einzigartig, was einen Vergleich erschwert. Das bedeutet umgekehrt: Ein Preis, der nicht ermittelbar ist, muss auch nicht abgewertet werden.

Die Wertermittlung ist die Aufgabe spezieller Gutachter, die mehrmals im Jahr die Wertansätze überprüfen. Das kann anhand von Immobilientransaktionen im Umfeld des Standorts passieren oder auch anhand der jährlichen Mieteinnahmen, multipliziert mit einem marktüblichen Faktor. Der zweite Weg ist meist einfacher – und er bietet für die Fondsmanager Vorteile: Solange eine Immobilie noch vermietet ist, muss ihr Wert nicht verändert werden. Selbst eine leerstehende Immobilie kann noch auf Basis der erwarteten Miete bewertet werden, sofern der Besitzer dem Gutachter glaubhaft machen kann, dass es zu diesem Preis Interessenten gibt. Auf diese Weise haben viele Fondsmanager ihren Abschreibungsbedarf „gestreckt“. Man könnte auch sagen „verschleiert“.

Große Preisdifferenzen im Börsenhandel

Doch irgendwann ist der Unterschied zwischen Markt- und Buchwert so groß, dass die Gutachter die Reißleien ziehen. So geschehen Ende Juni 2024. Damals meldete die Fondsgesellschaft Union Investment für ihren Fonds „Uni Immo Wohnen ZBI“ einen Abwertungsbedarf von 600 Millionen Euro. Dadurch sank der Portfoliowert schlagartig auf nur noch vier Milliarden Euro. Sofort brach der Wert der Fondsanteile um 17 Prozent auf rund 42 Euro ein.  Ein halbes Jahr später kauft die Fondsgesellschaft selbst die Fondsanteile für 42,27 Euro (Stand 25.2.2025) zurück. An der Börse in Hamburg erhielten Anleger dafür anfangs noch etwas über 30 Euro. Aktuell sind es immerhin wieder 37,50 Euro – eine Differenz von 11,2 Prozent zum Preis der ausgebenden Fondsgesellschaft.

Der Kurs des UniImmo Wohen ZBI

Solche Differenzen gib es im Markt zuhauf, wie die folgende Tabelle zeigt. Besonders skeptisch sind Anleger beim Immobilienfonds KanAm Leading Cities Invest (DE0006791825), der im Dezember schon zum dritten Mal sein Portfolio abwerten musste und seit Monaten Immobilien verkauft, um Geld für die Mittelabflüsse aufzutreiben.

Der offizielle Kurs, den die Fondsgesellschaft KanAm stellt, ist seit 2023 bereits um 26 Prozent von 102,40 auf 75,53 Euro gefallen. An der Börse Hamburg werden die Anteile noch deutlich tiefer gehandelt: Dort erhalten Anleger bei einem Verkauf gerade mal 61,94 Euro pro Anteil geboten (Stand 25.2.2025), das sind 18 Prozent weniger.

Es ist völlig unklar, ob und auf welches Niveau sich die Kurse der Fondsanteile wieder erholen werden. Zwar scheint der Preisrutsch am deutschen und auch in vielen europäischen Immobilienmärkten erst einmal gestoppt. Doch wie weit sich die Werte in den Fonds-Portfolien schon von der Realität entfernt haben, wissen nur die Fondsmanager selbst und die Gutachter. Auch ein weiterer Kursverfall ist deshalb daher nicht ausgeschlossen, auch wenn sich die Kursausschläge aktuell etwas beruhigt haben. 

Zwielichtige Angebote

Wie immer in solchen Fällen versuchen dubiose Zwischenhändler, Profit aus der Verunsicherung der Anleger zu schlagen. So erhielten manche Anleger über ihre depotführende Bank ein Angebot der SCP Investments Limited mit Sitz auf den Marshall­inseln. Banken sind zur Weiterleitung solcher Offerten verpflichtet, sie sagen nichts über deren Seriosität aus.

Im Fall von SCP erhielten die Anleger eine „Aufforderung zur Abgabe von Verkaufs­angeboten“. SCP Investments rief sie dazu auf, ein Verkaufs­angebot bis zu einem Maximal­preis abzu­geben. Der angegebene Maximal­preis lag jedoch deutlich unter dem aktuellen Börsen­preis. SCP Investments hätte die eingesammelten Anteile also sofort selbst zu einem höheren Preis veräußern können. Solche Schreiben sollten Fonds-Anleger deshalb ignorieren.

Was können Anleger tun?

Für Anleger, die auf solchen Fondsanteilen sitzen, gibt es jetzt drei Möglichkeiten:

1. Die Krise aussitzen und hoffen, dass sich die Fondswerte wieder erholen.

Dass es Korrekturbedarf geben wird, erscheint sicher, denn die Immobilienpreise haben sich lediglich stabilisiert und die Zinsen sind weiterhin hoch. Auch wenn die Preise in Deutschland langsam wieder steigen, ist eine Rückkehr auf alte Niveaus so schnell nicht zu erwarten. Die Frage ist, ob die Abschreibungen im aktuellen Kurs ausreichend eingepreist sind. Daher könnte die Taktik „Abwarten“ die teuerste sein.

2. Fondsanteile bei der Fondsgesellschaft kündigen, zur Rückzahlung anmelden und dann die Karenzzeit abwarten.

Es ist völlig unklar, was ihr Anteil dann in einem Jahr wert sein wird. Der aktuelle Börsenabschlag gegenüber dem Schaufenster-Kurs der Fondsgesellschaft ist dafür allenfalls ein grober Anhaltspunkt. Es könnte auch schlimmer kommen, der Fondspreis also noch tiefer sinken. Sollte es wider Erwarten besser laufen, wäre ein Rücktritt von der Kündigung allerdings nicht möglich.

3. Die Fondsanteile jetzt am Zweitmarkt/einer Börse verkaufen.

Auch diese Lösung dürfte bei vielen Anlegern zu hohen Verlusten führen. Der Kapitalmarkt schenkt Ihnen nichts, ein Käufer wird im Zweifel noch einen zusätzlichen Risikoabschlag auf den Preis der Fondsanteile einfordern. Dennoch ist ein Verkauf vermutlich die beste Wahl, wenn Sie in Betracht ziehen, welche Anlagealternativen sich Ihnen mit dem erlösten Geld bieten. 

Der Hoffnung darauf, dass ihr Fonds seine Verluste wieder aufholt, steht eine ganz reale Aussicht auf lukrative Fest- und Tagesgeldzinsen gegenüber. Schon ein Festgeldkonto wirft aktuell in einem Jahr mehr Zinsen ab als ein Immobilienfonds.

Festgeld-Vergleich von FOCUS online  
Würde ein gebeutelter Fonds wie der Uni Immo Wohnen ZBI auf sein Ausgangsniveau zurückkehren, entspräche das einem sagenhaften Kursanstieg um 20 Prozent. Realistischer ist eher, dass der Fonds von seinem aktuellen Niveau aus wieder mit der alten Rate wächst – sofern keine weiteren Abschreibungen nötig sind. Selbst in guten Zeiten schaffte der ZBI laut Union Investment allenfalls eine Jahresrendite von 2,54 Prozent. 

Deutlich höhere Renditen von im Schnitt sogar sieben Prozent pro Jahr bietet, statistisch gesehen, ein Aktien-ETF, zum Beispiel auf den MSCI World Index. Doch das ist eine andere Risikoklasse und die kommt für extrem risikoscheue Immobilien-Investoren möglicherweise nicht in Frage.

Hier geht es zum FOCUS online ETF Sparplan-Vergleich  

Auf jeden Fall wäre es mit hoher Wahrscheinlichkeit besser, sein Geld jetzt mit Verlust abzuziehen und in ein aussichtsreicheres Investment zu investieren, als dem Siechtum der offenen Immobilienfonds noch auf Jahre tatenlos zuzusehen.

Bekomme ich mein Geld zurück?

Anwaltskanzleien sind bereits auf das Thema aufmerksam geworden und planen Klagen gegen Banken, die in jüngster Zeit noch solche Fonds an Privatanleger verkauft haben – obwohl sie um die Gefahr einer Abwertung hätten wissen müssen, weil sich die Börsenkurse bereits weit von den offiziellen Ausgabekursen entfernt hatten.  

Die entscheidende Frage wird sein: Haben sie ihre Kunden auf die möglichen Verlustrisiken dieser Fonds explizit hingewiesen? Oder haben sie die Gefahr von Abschreibungen, die an den Börsen schon eingepreist waren, womöglich verschwiegen? Womöglich hätte der Fonds dann auch in eine ganz andere Risikoklasse eingestuft werden müssen und nicht mehr als sicher gelten können.

Wenn sich das anhand der Beratungsprotokolle nachweisen ließe, könnten zumindest Anleger, die nach der ersten großen KanAm-Abwertung im Jahr 2023 gekauft haben, auf Schadenersatz klagen. Ein genaues Datum, ab wann das gelten könnte, gibt es nicht – geschweige denn eine rechtssichere Aussage.